德鸿学院 ‖ 2018年第二期培训 ——“资产评估的基本知识”
查看 12202018-08-06
2018年8月3日，德鸿学院进行第二期主题为“资产评估的基本知识”的培训会，由集团资产评估师缪健华和评估部总监杨锡伟主讲，培训主要讲解资产评估总括介绍、资产评估的程序与方法、企业价值评估和资产评估的由来和发展。杨总和缪总的演讲引人入胜、内容充实，赢得了参会员工的阵阵掌声。
以下为主要内容：
第一部分：资产评估总括介绍
一、资产概述
（一）资产的含义
资产是指经济主体拥有或者控制的,能够以货币计量并给经济主体带来经济效益的经济财物，包括房屋、土地、机器设备等有形物，以及商标权、专利权、特许经营权等无形物。
（二）资产类型
1、有形资产和无形资产
2、可辨认资产和不可辨认资产
3、单项资产和整体资产
二、资产评估的概念及其特点
（一）资产评估的概念
资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。资产评估工作包括评估、评估咨询、评估复核。
（二）资产评估的特点
资产评估的特点包括时点性，市场性，预测性，公正性，咨询性和科学性和艺术性的结合。
三、资产评估的目的及假设
（一）资产评估的目的
是指资产评估行为所服务的经济活动，也即估价结果的期望用途，包括资产的买卖、租赁、抵押、保险理赔、课税、征用补偿、确定拍卖底价、分割或合并、损害赔偿，以及企业价值管理等。
（二）资产评估的（一般）假设
1、持续使用假设：是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。现实中的表现主要有三种情况。
2、公开市场假设：是指待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易，从而实现其市场价值。
3、清算假设：是指资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或以拍卖方式，强制将其资产出售。
四、资产评估的原则
五、资产的价值及价值类型
第二部分：资产评估的程序与基本方法
一、资产评估的程序
1、明确资产评估业务基本事项
给谁评、为啥评、评什么、什么时点的什么价值、什么时间交什么样的报告、报告使用限制、怎么收费收多少、其他。
2、订立资产评估委托合同
3、编制资产评估工作计划
评估项目中的事（任务分解）、人、财、物、时间安排
4、对评估对象的核实与现场调查
5、收集与资产评估有关的资料
产权证明文件、技术资料
6、评定估算
7、编制审核、交付评估报告
8、资产评估工作底稿归档
二、资产评估的基本方法
资产评估的基本方法包括成本法、市场比较法和收益法。
（一）成本法
1、成本法包括复原重置成本法和更新重置成本法。
评估价值 =重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
或：评估价值 = 重置成本×成新率
2、重置成本的估算方法
重置核算法
物价指数法
功能价值法
规模经济效益指数法
（二）市场比较法
评估价值 = 市场参照交易价格 + Σ评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额 - Σ评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额
或： 评估价值 =市场参照交易价格 ×修正系数
（三）收益法
第三部分：企业价值评估
一、企业价值评估概述
（一）企业及企业价值
企业的资产价值
企业的投资价值
企业的股东权益价值
（二）企业价值评估的一般用途
1、运用于企业产权转让及兼并收购分析中
2、运用于企业财务管理中
3、运用于证券市场上投资组合管理中
二、企业价值的评估方法
（一）加和法
首先是将企业资产负债表中的各项资产的账面价值调整为市场价值，然后通过加总投资者索取权的价值来估算出企业价值，或通过加总资产价值，再扣除无息流动负债（即不包括欠投资人的负债，如应付票据）和递延税款来计算。
1、主要缺点
一是难以判断调整后的账面价值是否较为准确地反映了市场价值；二是调整过程没有考虑那些有价值，但在资产负债表中却没有反映的资产项目，如企业的组织资本。
2、适用企业
水、电等公共设施经营类企业，或组织资本价值很小的企业则较为适用（不适用于高科技企业和服务性企业）
（二）收益法
1、企业价值评估收益法的基本原理
n CFF t n CFE t
企业价值 = ∑ --------------------- 权益价值 = ∑ ------------------
t =1 （1 +WACC）t t = 1 （1 + re）t
CFF =CFE + 利息费用×（1-税率）+本金归还- 发行的新债 + 优先股红利
2、企业的价值评估模型
净资本支出 + 非现金营运资本追加
g = ------------------------------------------× 资本收益率
ebit ×（1- 税率）
（三）比较法
1、基本理论
P = B × （P’/ B’）
2、乘数的选择
（1）市盈率
PE = P0 / EPS0 = 股利支付率×（1 + g）/ （re - g）
（2）价格 / 账面价值比率
PBV = P0 / BV0 =股权收益率（ROE）×股利支付率×（1+ g）/（re -g）
（3）价格 / 销售收入比率
PS =P0 /销售收入= 销售净利率（MGN） ×股利支付率×（1 + g）/（re - g ）
（4）价值 / 息税折旧前收益（EBIDT）比率
P / EBIDT = [（1- 税率）+ 折旧 × 税率 / EBIDT - 资本性支出/ EBIDT - 追加营运资本/ EBIDT] /（WACC - g ）
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