德鸿学院 ‖ 2018年第一期培训会

2018年7月26日，德鸿学院2018年第一期培训会正式开启。本期培训由德鸿集团评估业务部在集团大会议室召开。集团各部门同事都积极踊跃参加这次培训并认真做好培训笔记。通过这次培训，与会同事对房地产估价有了初步了解，对今后开展业务有极大帮助。本期培训会过后，集团相关领导对本次培训相当满意，并表示德鸿学院将在今后举办更多实用和精彩的培训会。

主题：房地产估价理论

主讲人：彭小丽（集团房地产评估师）

培训内容：主要涉及房地产价值类型、抵押价值、抵押中存在的风险和抵押评估存在风险的房地产类型等四方面的评估知识。

以下为主要内容讲解：

一、价值类型

价值类型一是指价值的种类一是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的某种价值——特定价值。

价值类型主要有投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值、残余价值、抵押价值、计税价值、征收价值等。（因此针对不同的评估目的，所作出的评估价值也略有差异。）

二、房地产抵押价值

1、定义

抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款的价值。

在房地产抵押贷款中，贷款人要求无论是在设立抵押权时还是在实现抵押权时，以及在此期间，房地产抵押价值都要大于未偿还的贷款余额。因此要求房地产抵押估价包括“估价对象变现能力分析”。（理论上，任何时期，任何事件发生都必须保证贷款额大于抵押价值。）

2、公式

抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数

抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值－法定优先受偿款

=未设立法定优先受偿权下的价值－已抵押担保的债权数额－拖欠的建设工程价款－其他法定优先受偿款

其中，将已抵押的房地产再次抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值，具体为：

再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数－拖欠的建设工程价款－其他法定优先受偿款

三、房地产抵押中存在的风险

1、税收风险

由于目前房价波动等因素，在拍卖时，如不能提供抵押物购入时的原始发票，增值税将按照拍卖价格计征，这样纳税金额将进一步提高，风险增大。就上述测算看，税收占房产增值额的５０％左右，增值额越大，税收越高，实际可以用以归还贷款的款项也相应减少，而６０％左右的抵押率仍具有一定的风险。

2、抵押物风险

主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。

瑕疵风险：房地产权利证书（由由土地使用证、房屋所有权证构成）的完整性，集体土地使用权转让的限制性强；

抵押物价值下跌：房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后；

抵押物处置风险：因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。

3、变现风险

房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动，属于不动产，变现能力差。

4、社会和政策性风险

如果经济繁荣，政策鼓励支持，房地产价格看涨，相反则会看跌，对抵押权人来说，很可能遭受损失。

5、经济性风险

主要是信息不对称问题。目前，房地产市场还是一种不充分的市场，其特征就是缺乏信息，许多房地产的交易和定价是悄悄进行的，这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。

6、自然损失风险

四、抵押评估存在风险的房地产类型

1、变现能力差的房地产

2、实际用途与证载用途不符的房地产

详细内容请下载相关文件了解↓：

房地产价值评估pptx